Plano estratégico

PLANO ESTRATÉGICO

2014 - 2016

1.    Introdução

Para que num condomínio tudo corra bem não basta que cada um se preocupe apenas com a sua própria casa. Existem espaços comuns que a todos pertencem e que também necessitam de cuidados permanentes. A satisfação dessas necessidades implica decisões inadiáveis, compromissos irrecusáveis, despesas inevitáveis. Nenhum condómino pode alhear-se dessa realidade, sob pena de ele próprio vir a sofrer as consequências que uma gestão deficiente do condomínio acarretará. É por isso que a Assembleia de Condóminos, onde todos são chamados a participar, é o órgão de administração mais importante no condomínio. A ela cabem as decisões de maior responsabilidade, sendo a Administração, na prática, o órgão executante das decisões tomadas. A Assembleia de Condóminos e a Administração são, por isso, as duas peças fundamentais na gestão de um condomínio.

No entanto, para uma gestão mais eficiente e eficaz, o contributo de todos os comproprietários na gestão é indispensável. A primeira responsabilidade vai, desde logo, para o cumprimento do pagamento da prestação mensal de condomínio de forma atempada, isto é, até ao dia definido em Assembleia de Condóminos.

Para além disso, deve ser preocupação de todos zelar pela segurança, pela higiene e pelo bom ambiente no condomínio.

Por outro lado os 37 anos de idade do prédio levam-nos a ter que olhar com particular cuidado para os aspetos de manutenção e conservação. Em particular, as fachadas, as juntas, a cobertura, os pátios, a conduta do lixo, os elevadores e o grupo hidróforo, apresentam sinais de degradação que vão obrigar a intervenções de fundo a curto ou médio prazo.

Assim, este documento tem por finalidade estabelecer princípios e criar  ferramentas que nos permitam agilizar a gestão de um património comum valioso que é necessário preservar e manter nas melhores condições de utilização e funcionamento.

2.    Visão

Criar as condições adequadas para que o condomínio 153 seja um espaço habitacional de referência na construção da paz e harmonia.

3.    Missão da Administração

Efectuar uma gestão criteriosa optimizando os recursos disponíveis na manutenção das infraestruturas e na prestação dos serviços necessários ao bom funcionamento do condomínio por forma a garantir a segurança e qualidade de vida dos comproprietários.

4.    Análise

a.Envolvente externa

A existência de uma conjuntura política, social e económica cujas projecções para a economia portuguesa apontam para um elevado grau de incerteza,  associada aos desenvolvimentos internos e a exigências inerentes ao  programa de ajustamento económico, deverão continuar a marcar um clima de recessão e a necessidade de dar continuidade a processos de correção no sentido do reequilíbrio económico.  A tendência continuará ser de agravamento das condições de económicas das famílias o que se traduzirá inevitavelmente em maiores dificuldades para o cumprimento dos compromissos assumidos.

b.  No plano interno

Oportunidades	Ameaças
- Comprometimento na gestão - Planeamento a médio e longo prazo - Convivência empenhada	- Desinteresse pelo bem comum - Falta de exigência no cumprimento das obrigações assumidas - Ausência de visão estratégica

Condicionantes favoráveis	Condicionantes desfavoráveis
- A boa construção do prédio - Boas relações de vizinhança - Sala de convívio	- Fragilidade dos fluxos de comunicação interna. - Necessidade de intervenções de manutenção e conservação de fundo - Fragilidades no modelo de administração

5.    Objectivos estratégicos

1.    Melhorar os fluxos de informação interna;

2.    Criar ferramentas de gestão que permitam uma gestão eficaz e eficiente por forma a optimizar os recursos disponíveis;

3.    Estabelecer normas para a eleição e nomeação dos administradores

4.    Fomentar as boas relações de vizinhança e convivência entre todos os condóminos

6.    Factores críticos

a.    Segurança de pessoas e bens

A segurança das pessoas designadamente na entrada do prédio e da garagem, nas escadas e nos apartamentos e a segurança do edifício, deve ser uma prioridade da gestão. A segurança contra incêndios irá ser alvo da elaboração do Plano de Segurança contra Incêndios, obrigatório por lei.

b.    Previsão orçamental

A elaboração de um orçamento de funcionamento que permita prever todas as despesas com a maior aproximação possível a realizar durante o ano é fundamental para evitar sobressaltos e dificuldades de gestão. Deve ser encontrada  uma forma de dar cumprimento ao artigo 4º do Dec. lei 268/94 de 25 de Outubro, sobre o fundo comum de reserva[1].

c.    Manutenção e conservação das infraestruturas

A elaboração de um Plano de Manutenção e Conservação que preveja as intervenções de fundo a realizar no edifício e nos equipamentos instalados torna-se de extrema importância. Este planeamento deve ser elaborado com um horizonte de três anos e deve conter uma estimativa dos custos e datas previstas de execução.

d.    Administração

A tarefa de administrar o condomínio é responsabilidade de todos os comproprietários de um prédio no regime de propriedade horizontal. Esta responsabilidade decorre directamente do acto de aquisição dessa mesma fracção. Não pode, por isso, nenhum comproprietário eximir-se seja por que razão for, a desempenhar esta tarefa, seja directamente, seja por intermédio de outra pessoa da sua confiança.

Torna-se por isso urgente estabelecer normas que permitam a continuidade e estabilidade desta tarefa, essencial à vida em condomínio.

e.    Recursos humanos

O pessoal efectivo em serviço no condomínio resume-se à porteira. A D. Deolinda Santos exerce as funções de porteira desde 1976. Em 2010, atingiu a idade de reforma, mantendo-se em funções, mediante um contracto renovável de seis em seis meses. Esta situação merece uma atenção particular uma vez que a médio prazo terá que ser encontrada uma solução que vá ao encontro dos interesses e expectativas das partes interessadas.

7. Ferramentas de gestão

Na sequência deste conceito estratégico de gestão do condomínio deverão ser elaborados os documentos que darão consistência prática aos pressupostos e princípios aqui enunciados. São eles:

·      Regulamento do condomínio

·      Plano estratégico

·      Plano de actividades (Objectivos/Actividades/Orçamento)

·      Plano de manutenção e conservação 2014-2016

·      Plano de segurança contra incêndios

·      Regras para a eleição dos administradores

8.Notas finais

Este Plano Estratégico deve ser submetido à eventual aprovação da Assembleia de Condóminos de Janeiro de 2014 para entrada em vigor imediata.

Deve ser revisto anualmente em Dezembro para vigorar durante o triénio seguinte, seguindo os mesmos trâmites para aprovação.

Portela, 30 de Janeiro de 2014

Maria de Lurdes Duarte

Francisco Vaz

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[1] Artigo 4.º Fundo comum de reserva

1 - É obrigatória a constituição, em cada condomínio, de um fundo comum de reserva para custear as despesas de conservação do edifício ou conjunto de edifícios.

2 - Cada condómino contribui para esse fundo com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio.

3 - O fundo comum de reserva deve ser depositado em instituição bancária, competindo à assembleia de condóminos a respectiva administração.